Процесс оформления покупки недвижимости в Испании
Испания привлекает инвесторов в недвижимость со всего мира, в том числе граждан из Украины и стран СНГ. Ведь, приобретение испанской недвижимости на средиземноморском побережье создает определенные комфортные условия для пребывания в стране. Резиденты и нерезиденты Испании имеют право приобретать недвижимость в стране, включая любые объекты жилой или коммерческой недвижимости. В том числе земельные участки под строительство объекта недвижимости. Социальное жилье в Испании доступно только защищенным государством категориям населения.
Процедура покупки и оформления недвижимости в Испании
Процедура покупки и оформления прав собственности на недвижимость в Испании проходит в несколько этапов. Разумеется, отправной точкой является то, в каком регионе, провинции, муниципалитете, городе или урбанизации покупатель планирует приобрести недвижимость. При покупке недвижимости в Испании дополнительные расходы (оплата налогов и сборов, услуг нотариуса и юриста (адвоката), переводы с испанского языка) составят 12–16 % от стоимости объекта недвижимости. А период оформления сделки занимает около 3-х месяцев. С помощью испанских партнеров компании (агентств недвижимости, адвокатских бюро), мы окажем полное содействие в выборе желаемого объекта недвижимости, по подготовке к оформлению сделки и передаче прав собственности на жилье.
Выбор объекта недвижимости
На сайте компании к продаже представлено более 1 200 объектов испанской недвижимости. Однако, база объектов компании значительно шире и превышает 50 тыс. объектов. На первоначальном этапе менеджеры компании подберут для вас максимально удовлетворяющие вашим пожеланиям объекты недвижимости, проведут презентацию и проконсультируют по всем вопросам (см. «Объекты недвижимости в Испании«). А покупатель выберет лучший вариант для покупки. Стоит отметить, что рынок недвижимости в Испании достаточно разнообразен, представлено огромное количество жилья на любой вкус.
При выборе объекта недвижимости стоит обратить внимание на месторасположение, расстояние к объектам инфраструктуры. Магазинам, школам, садам, аптекам, морскому побережью, транспортное сообщение. А также качество жилья, дальнейшую стоимость содержания недвижимости. Как правило, иностранцев интересуют квартиры, апартаменты, таунхаусы или виллы на побережье, непосредственно на 1 и 2 линии от моря.
Важно знать, что если стоимость объекта недвижимости превышает 500 тыс. евро, то покупатель согласно программы для инвесторов «Золотая виза» может претендовать на ВНЖ в Испании. Также вместе с инвестором привилегия программы распространяется не только на официальных супругов и несовершеннолетних детей. А и на гражданских супругов, родителей материально зависящих от инвестора, а также совершеннолетних детей, при условии, что они находятся на обеспечении инвестора и еще не создали собственную семью. (см. «Программа для инвесторов «Золотая виза» в Испании. Нововведения«).
Открытие счёта в испанском банке
Перед покупкой недвижимости покупателю необходимо открыть счет в одном из испанских банков, с которого в дальнейшем будет осуществляться оплата приобретаемого объекта недвижимости. А также будут списываться все налоги и коммунальные платежи. Поэтому до подписания сделки у нотариуса на счёту должна быть соответствующая сумма. Испанские партнёры компании порекомендуют банк, в котором стоит открыть счёт с учетом дальнейшей необходимости оформления ипотечного кредита. Если нет необходимости в привлечении финансовых средств в испанском банке, то лучше выбрать банк, в котором выгодные тарифы и предоставляется широкий спектр банковских услуг.
Стоит отметить, что если ранее достаточно было только предъявить загранпаспорт, то сейчас испанские банки запрашивают документы, подтверждающие официальный источник дохода (справка с места работы с указанием заработной платы за последние 3-6 месяцев или справка из налоговых органов об уплате налогов в стране резиденции\источников доходов), документ с отметкой о регистрации по месту жительства. Данные меры были введены в связи с программой по предотвращению отмывания денег и финансирования террористических организаций.
Частным предпринимателям также нужно предъявить документ, который подтверждает факт владения бизнесом или участие в таковом, указать страну регистрации компании, справку о доходах за 6 месяцев, описание предпринимательской деятельности с указанием названия сайта компании. Минимальный вклад для открытия счета может составить от 100 до 300 евро. Как правило, счет открывается в течении 1-2 часов.
Подписание предварительного соглашения (бронирование объекта недвижимости)
После выбора объекта недвижимости, оформление сделки купли-продажи начинается с подписания Предварительного контракта (contrato privado de compraventa) на покупку недвижимости с указанием цены объекта недвижимости, размера суммы задатка, формы оплаты, в каком состоянии продается объект недвижимости, срок погашения оставшейся суммы, дата окончания контракта и возможные его условия расторжения сторонами.
Как правило, сумма залога составляет около 10 %, в некоторых случаях – 3 тыс. евро, а срок оплаты оставшейся суммы 2 месяца. Данная сумма является бронью на покупку выбранного объекта, и учитывается в стоимости покупки. В случае, если покупатель передумал приобретать данный объект недвижимости, сумма залога останется у продавца. Если сделка отменяется по инициативе продавца, то оставленный залог возвращается покупателю в двойном размере. Сторонами назначается дата заключения сделки купли-продажи, риелторы готовят документы для передачи нотариусу.
Получение идентификационного номера иностранца NIE
В обязательном порядке для осуществления сделки необходимо будет получить идентификационный номер иностранца (Número de Identificación de Extranjero, NIE, Подробнее…). Номер необходим для осуществления всех финансовых операций на территории Испании, включая покупку недвижимости, автомобиля, яхты, оплаты налогов.
Ипотечный кредит в испанском банке
В случае необходимости привлечения финансовых средств на покупку испанской недвижимости, можно воспользоваться ипотечным кредитом в одном из испанских банков. Как правило, иностранные граждане при оформлении ипотеки могут рассчитывать на сумму до 60 % от оценочной стоимости объекта недвижимости. В большинстве случаев, срок рассмотрения банком заявки на выдачу ипотечного кредита может составить от одной до четырех недель. При покупке недвижимости с привлечением ипотечного кредита, весь процесс контролируется представителем банка, который также присутствует на сделке.
В большинстве случаев, ипотечный кредит под залог недвижимости выдается по кредитной ставке в размере 4-5 % годовых на срок кредитования до 30 лет. Для получения ипотеки клиенту необходимо будет подтвердить свою платежеспособность. Для резидентов страны первоначальный взнос может составлять от 10 % стоимости объекта недвижимости, для нерезидентов – от 40 %. В случае оформления ипотеки, размер дополнительных расходов, включая комиссию банка, увеличится на 3 – 4 % от стоимости покупки (в зависимости от условий кредитования выбранного банка). (см. «Ипотечное кредитование для иностранцев в Испании«).
Подписание сторонами договора купли-продажи
Это один из заключительных этапов оформления сделки, подписание договора купли-продажи (Escritura Publica) происходит в присутствии нотариуса в заранее оговоренную дату и время. Договору присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома. К моменту подписания купчей на банковском счету покупателя уже должна находиться необходимая сумма для покупки объекта недвижимости. Как и во многих странах, сделка по купле-продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность сделки.
Перед подписанием купчей адвокатом (abogado) покупателя проверяются все необходимые документы на предмет чистоты сделки, которые подтверждают владение собственностью продавцом, в том числе купчая, выписка из Реестра недвижимости Испании (Nota Simple Informativa), уплата налогов и муниципального сбора (квитанцию IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles), кадастровая запись (Referencia Catastral), а также квитанции подтверждающие уплату коммунальных платежей по состоянию на день продажи объекта. Также при проверке учитываются договоры о снабжении водой и электричеством.
При покупке объекта недвижимости в новостройке адвокат (юрист) покупателя проверяет следующие данные:
- заявление строительной компании о новой застройке (Declaracion de obra nueva )
- выдана или планируется выдача лицензии первого заселения на недвижимость (Licencia de Primera Occupation) местными муниципальными властями
- сертифицировано ли строительство (Certificado final de obra)
- заключен ли застройщиком необходимый договор страхования на предмет покрытия строительных дефектов (Libro del Edificio)
- подает запрос информации о недвижимости в Регистре собственности для проверки на наличие долгов или запретов
Сторонам сделки выдаются копии правоустанавливающих документов, заверенных нотариусом. Покупатель переводит на счёт продавца оставшуюся часть суммы. По истечению срока, не превышающего трёх месяцев, стороны получают у нотариуса оригиналы договора купли-продажи. После подписания договора купли-продажи всеми заинтересованными сторонами, покупатель официально вступает в права владения и распоряжения недвижимостью и получает на руки ордер на право эксплуатации данного объекта недвижимости, документ на заключение контрактов на коммунальные услуги, все ключи от недвижимости.
Важно знать, что Гражданским кодексом Испании регулируется состояние передаваемого объекта недвижимости. К примеру, при продаже частных домов, кухня передается оборудованная необходимой бытовой техникой и сантехникой, включая кухонную мебель, газовую или электрическую плиту, вытяжку, освещение. А также передаются укомплектованные санузлы с освещением, наличие всех окон, дверей. В случае продажи дома или виллы с садом, также покупателю передаются все деревья и насаждения. Продажа мебели, аксессуаров или садового инвентаря оговаривается сторонами дополнительно.
Оформление прав собственности
Финальным этапом покупки недвижимости является регистрация прав собственности на приобретенную недвижимость в реестре собственности (Registro de la Propiedad). На этом этапе помимо оплаты стоимости покупки объекта недвижимости покупателю необходимо оплатить налог на передачу имущественных прав. При покупке объекта на вторичном рынке недвижимости, оплачивается налог на передачу прав собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Ставка ITP зависит от региона Испании, может составлять от 6 до 11 % стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
Если же приобретается объект недвижимости на первичном рынке, необходимо будет оплатить налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre el Valor Anadido, IVA) в размере 10 % от стоимости объекта недвижимости. При приобретении земельного участка ставка НДС составляет 21 %. Также при приобретении новой недвижимости необходимо оплатить налог на документальное оформление юридических актов – Гербовый сбор (Actos Juridicos Documentados, A.J.D.), который составляет 1,5 % от указанной стоимости в договоре купли-продажи.
После регистрации прав собственности покупатель получает выписку из реестра (Nota Simple Informativa), где отмечается как владелец недвижимости. Процесс регистрации занимает от 1 до 3 месяцев. (см. «Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании«).
Также необходимо будет оплатить расходы на регистрацию и юридические расходы, которые в совокупности могут составить от 1,0-2 % стоимости объекта недвижимости. Чем выше стоимость объекта недвижимости, тем меньше составят расходы на регистрацию прав собственности и услуг адвоката. Комиссию агентств недвижимости (риэлтеров) в Испании оплачивает продавец. Как правило, размер комиссии составляет 3-5 % от стоимости объекта недвижимости.
Содержание недвижимости
После приобретения объекта недвижимости в обязанности владельцев в Испании входит ежегодная оплата расходов на ее содержание. Расходы на содержание недвижимости включают в себя: оплату налогов, коммунальных услуг, общественных платежей, страхования недвижимости (если есть). Все расходы зависят от кадастровой стоимости объекта недвижимости, муниципалитета, в котором расположена недвижимость, а также непосредственно от условий содержания в жилом комплексе/сообществе владельцев.
Если объект недвижимости входит в сообщество собственников жилья, то покупатель должен будет периодически (как правило, ежемесячно или ежеквартально) уплачивать надлежащую сумму коммунальных платежей (comunidad ). А местный налог на недвижимое имущество подлежит оплате в тот муниципальный совет, на территории которого расположен объект недвижимости. Данный налог рассчитывается на основе оценки объекта недвижимости (кадастровая стоимость) муниципальным советом на свое усмотрение. (см. «Расходы на ежегодное содержание недвижимости в Испании«).
Смотрите также
Процедура покупки недвижимости в Турции
Инвестиционная привлекательность недвижимост...
