Як українцям купити нерухомість в Іспанії

Країна приваблює інвесторів у нерухомість в Іспанії зі всього світу, у тому числі і громадян з України. Придбання нерухомості в Іспанії на узбережжі Середземного моря створює прекрасні комфортні умови для перебування в країні. Резиденти та нерезиденти Іспанії мають право придбавати нерухомість в країні, включаючи будь-які об’єкти житлової або комерційної нерухомості, в тому числі земельні ділянки під будівництво об’єкту нерухомості. Соціальне житло в Іспанії доступне лише захищеним державою категоріям населення.

Процедура купівлі та оформлення нерухомості в Іспанії

Процедура купівлі та оформлення прав власності на нерухомість в Іспанії проходить у декілька етапів. Звичайно, що відправним пунктом у першу чергу є вибір регіону, провінції, муніципалітету, міста або урбанізації, де покупець планує придбати нерухомість. При купівлі нерухомості в Іспанії додаткові витрати (оплата податків та зборів, послуг нотаріуса, юриста (адвоката), переклади з іспанської мови) скадають у діапазоні 12–16 % від вартості об’єкту нерухомості, а період оформлення угоди в середньому 2-3 місяці. За допомогою іспанських партнерів компанії (агенцій нерухомості, забудовників, адвокатських бюро), ми надамо повне сприяння у виборі бажаного об’єкту нерухомості, з підготовки до оформлення угоди та передачі прав власності на житло.

Основні етапи з придбання нерухомості в Іспанії:

• отримати ідентифікаційний номер (NIE)
• відкриття банківського рахунку (для відкриття банківського рахунку в Іспанії за кордоном, необхідно отримати в НБУ індивідуальну ліцензію на розміщення валютних цінностей за межами України)
• вибір об’єкту нерухомості
• резерв/бронювання
• провірка нерухомості
• оформити іпотеку, якщо є необхідність
• підписання попереднього договору з продавцем
• підписання нотаріального договору та оплата
• реєстрація нерухомості у реєстрі власності Іспанії

Вибір об’єкту нерухомості в Іспанії

На сайті компанії до продажу представлено більше 1 000 об’єктів іспанської нерухомості. Однак, наша база об’єктів значно більше та перевищує 50 тис. об’єктів. На початковому етапі менеджери компанії підберуть для вас варіанти нерухомості, які максимально задовільняють вашим вимогам та побажанням, проведуть презентацію, аналіз та проконсультують з усіх питань (див. «Об’єкти нерухомості в Іспанії«). А покупець вибере найкращі варіанти для огляду та подальшої купівлі. Варто зазначити, що ринок нерухомості в Іспанії достатньо різноманітний, представлена дуже велика кількість житла на будь-який смак. До вашої уваги добірка пропозицій нерухомості від нашої компанії у найбільш популярних регіонах та містах Іспанії для купівлі нерухомості серед іноземців:

При виборі об’єкту нерухомості варто звернути увагу на розташування, відстань до об’єктів інфраструктури (магазини, школи, дитячі сади, аптеки, до берегової лінії моря) яке транспортне споучення, вік та якість житла, а також подальшу вартість утримання нерухомості. У більшості випадків, українців цікавлять квартири й апартаменти, таунхауси чи вілли поблизу берега моря на 1 чи 2 лінії від моря.

Якщо вартість об’єкту нерухомості перевищує 500 тис. євро, то покупець згідно програми для інвесторів «Золота віза інвестора» може претендувати на ППП (ВНЖ) в Іспанії. Також разом з інвестором привілегія програми поширюється не тільки на офіційне подружжя і неповнолітніх дітей, а й на подружжя у цивільному (громадянському) шлюбі, батьків, які матеріально залежать від інвестора, а також і повнолітніх дітей, при умові, що вони знаходяться на забезпеченні інвестора і ще не створили власну сім’ю. (див. «Програма для інвесторів «Золота віза» в Іспанії. Нововведення«).

Відкриття рахунку в іспанському банку

Перед купівлею нерухомості покупцю необхідно відкрити рахунок в одному з іспанських банків, з якого в подальшому буде здійснюватись оплата за придбання об’єкту нерухомості, а також будуть списуватись всі податки та комунальні платежі. Тому до підписання угоди у нотаріуса на рахунку повинна бути відповідна сума для відправлення коштів продавцю. Ми порекомендуємо банк, в якому варто відкрити рахунок з урахуванням подальшої необхідності оформлення іпотечного кредиту. Якщо ж немає необхідності у залученні фінансових коштів в іспанському банку, то краще вибрати банк, в якому вигідні тарифи й не висока комісія за обслуговування банківських операцій, та надається широкий спектр банківських послуг.

Варто зазначити, що якщо раніше достатньо було тільки пред’явити закордонний паспорт, то на сьогодні іспанські банки вимагають документи, які підтверджують офіційні джерела доходу (довідка з місця роботи з вказанням заробітної плати за останні 3-6 місяців або довідка з податкової служби про оплату податків в країні резиденції\джерело доходів), документ з відміткою про реєстрацію за місцем проживання. Ці заходи були введені у зв’язку з програмою по запобіганню відмивання коштів і фінансування терористичних організацій.

Приватним підприємцям також потрібно пред’явити документ, який підтверджує факт володіння бізнесом чи участь у такому, вказати країну реєстрації компанії, довідку про доходи за 6 місяців, опис підприємницької діяльності з вказанням назви сайту компанії. Мінімальний вклад для відкриття рахунку може скласти від 100 до 300 євро. Як правило, рахунок відкривається на протязі 1-2 годин.

Підписання попередньої угоди (резерв, бронювання об’єкту нерухомості)

Після вибору об’єкту нерухомості, оформлення самої угоди купівлі-продажу починається з підписання Попереднього контракту/договору (contrato privado de compraventa) на купівлю нерухомості з вказанням ціни об’єкта нерухомості, розміру суми завдатку, форми оплати, я якому стані продається об’єкт нерухомості, термін погашення залишкової суми, дата закінчення контракту та можливі його умови розірвання сторонами.

Як правило, сума завдатку складає біля 10 %, у деяких випадках – 3 тис. євро або ж 6 тис. євро, а термін оплати залишкової суми на протязі 2 місяців. Ця внесена сума завдатку є бронею на купівлю обраного об’єкту, і враховується у загальній вартості купівлі. У випадку, якщо покупець передумав купляти цей об’єкт нерухомості, сума завдатку залишається у продаавця. Якщо угода відміняється з ініціативи продавця, то внесений завдаток повертається покупцю у двійному розмірі. Сторонами призначається дата укладання угоди купівлі-продажу, рієлтори готують документи для передачі нотаріусу.

Отримання ідентифікаційного номера іноземця NIE

В обов’язковому порядку для здійснення угоди необхідно отримати ідентифікаційний номер іноземця (Número de Identificación de Extranjero, NIE, Детально…). Номер необхідний для здійснення всіх фінансових операцій на території Іспанії, включаючи купівлю нерухомості, автомобіля, яхти, оплати податків.

Іпотечний кредит в іспанському банку

У випадку необхідності залучення фінансових коштів на купівлю нерухомості в Іспанії, можна скористатися іпотечним кредитом в одному з іспанських банків. Як правило, іноземні громадяни при оформленні іпотеки можуть розраховувати на суму до 50 % від оціночної вартості об’єкту нерухомості. У більшості випадків, термін розгляду банком заявки на видачу іпотечного кредиту десь від одного до чотирьох тижнів. При купівлі нерухомості із залученням іпотечного кредиту, весь процес контролюється представником банку, який також буде присутнім на угоді.

У більшості випадків, іпотечний кредит під заставу нерухомості видаєтсья за кредитною ставкою у розмірі 4-7 % річних на термін кредитування до 20 років. Для отримання іпотеки клієнту необхідно буде підтвердити свою платоспроможність. Для резидентів країни перший внесок може скласти від 10 % вартості об’єктів нерухомості, для нерезидентів – від 40 %. У випадку оформлення іпотеки, розмір додаткових витрат, включаючи комісію банку, збільшиться на 3 – 5 % від вартості купівлі (у залежності від умов кредитування обраного банку). (див. «Іпотечне кредитування для іноземців в Іспанії«).

З банківських установ, які кредитують іноземців, зокрема й українців, можна виділити такі: Caixa, Banco Sabadell, Bankinter, BBVA (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria), Santander, Banco Popular Español.

Підписання сторонами договору купівлі-продажу

Це один із завершальних етапів оформлення угоди, підписання договору купівлі-продажу (Escritura Publica) відбувається у присутності нотаріуса в раніше обговорені дату та час. Договору присвоюється власний реєстраційний номер, номер запису, листа і тома. До моменту підписання договору купівлі-продажу на банківському рахунку покупця вже повинна знаходитись необхідна сума для купівлі об’єкта нерухомості. Як і в багатьох країнах, угода з купівлі-продажу нерухомості в Іспанії завжди проводиться нотаріусом, що забезпечує максимальну безпеку угоди.

Перед підписанням купівлі-продажу адвокатом (abogado) покупця провіряються всі необхідні документи на предмет чистоти угоди, які підтверджують володіння власністю продавцем, у тому числі сам договір купівлі-продажу, виписка з Реєстру нерухомості Іспанії (Nota Simple Informativa), оплата податків і муніципального збору (квитанцію IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles), кадастровий запис (Referencia Catastral), а також квитанції, які підтверджують оплату комунальних платежів станом на день продажу об’єкта. Також при провірці враховуються договори про постачання води та електроенергії.

При купівлі об’єкта нерухомості у новобудові адвокат (юрист) покупця провіряє наступні дані:

• заяву будівельної компанії про нову забудову (Declaracion de obra nueva  )
• вже видана чи планується видача ліцензії на перше заселення в цю нерухомість (Licencia de Primera Occupation) місцевою муніципальною владою
• чи сертифіковане будівництво (Certificado final de obra)
• чи укладений забудовником необхідний договір страхування на предмет покриття будівельних дефектів (Libro del Edificio)
• подає запит інформації про нерухомість у Реєстрі власників для провірки на предмет боргів чи заборон

Сторонам угоди видаються копії правоустановлюючих документів, які завірені нотаріусом. Покупець переводить на рахунок продавця решту частину суми. На протязі трьох місяців сторони отримують у нотаріуса оригінали договору купівлі-продажу. Після підписання договору купівлі-продажу всіма зацікавленими сторонами, покупець офіційно вступає у право володіння та розпорядження нерухомістю і отримує на руки ордер на право експлуатації даного об’єкту нерухомості, документ на укладення контрактів на комунальні послуги, всі ключі від нерухомості.

Важливо знати, що Громадянським кодексом Іспанії регулюється стан об’єкту нерухомості, що передається. Для прикладу, при продажі приватних будинків, кухня передаєтся обладнана необхідною побутовою технікою та сантехнікою, включаючи кухонні меблі, газову або електричну плиту, витяжку, освітлення. Також передаються укомплектовані санвузли з освітленням, наявністю всіх вікон, дверей. У випадку продажу будинку або вілли з садом, також покупцю передаються всі дерева та насадження. Продажа меблів, аксесуарів чи садового інвентаря оговорюється сторонами додатково.

Оформлення прав власності

Фінальним етапом купівлі нерухомості є реєстрація прав власності на придбану нерухомість у реєстрі власності (Registro de la Propiedad). На цьому етапі крім оплати вартості купівлі об’єкта нерухомості покупцю необхідно оплатити податок на передачу майнових прав. При купівлі нерухомості в Іспанії на первинному ринку сплачується податок на передачу нерухомості у власність – 10%, а також гербовий збір від 0,5 до 1,5% залежно від регіону.

При купівлі об’єкта на вторинному ринку нерухомості, оплачується податок на передачу прав власності (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Ставка ITP залежить від регіону Іспанії, може складати від 6 до 11 % вартості об’єкту нерухомості, що придбавається. Ставка податку, наприклад, у Мадриді – 6%, у Каталонії та Валенсії – 10 %.

Якщо придбавається об’єкт нерухомості на первинному ринку, необхідно буде оплатити податок на додану вартість (Impuesto sobre el Valor Anadido, IVA) у розмірі 10 % від вартості об’єкта нерухомості. При придбанні земельної ділянки ставка ПДВ становить 21 %. Також при придбанні нової нерухомості необхідно оплатити податок на документальне оформлення юридичних актів – Гербовий збір (Actos Juridicos Documentados, A.J.D.), який становить 1,5 % від вказаної вартості у договорі купівлі-продажу.

Після реєстрації прав власності покупець отримує виписку з реєстру (Nota Simple Informativa), де відмічається як власник нерухомості. Процес реєстрації займає від 1 до 3 місяців. (див. «Податки та додаткові витрати при купівлі нерухомості в Іспанії«).

Також необхідно буде оплатити витрати на реєстрацію і юридичні витрати, які у сукупності можуть скласти від 1-2 % вартості об’єкта нерухомості. Чим вище вартість об’єкта нерухомості, тим менше будуть витрати на реєстрацію прав власності і послуг адвоката. Комісію агенцій нерухомості (рієлторів) в Іспанії оплачує продавець. Як правило, розмір комісії складає 3-5 % від вартості об’єкта нерухомості.

Утримання нерухомості

Після придбання об’єкту нерухомості в обов’язки власників в Іспанії входить щорічна оплата витрат на її утримання. Витрати на утримання нерухомості включають в себе оплату податків, комунальних послуг, громадські платежі, страхування нерухомості (якщо є). Всі витрати залежать від кадастрової вартості об’єкта нерухомості, муніципалітету, в якому знаходиться нерухомість, а також безпосередньо від умов утримання у житловому комплексі/спільноті власників.

Якщо об’єкт нерухомості входить у спільноту власників житла, то покупець повинен буде періодично (як правило, щомісячно або щоквартально) оплачувати відповідну суму комунальних платежів (comunidad). А місцевий податок на нерухоме майно підлягає до оплати в тому муніципалітеті, на території якого знаходиться об’єкт нерухомості. Цей податок розраховується на основі оцінки об’єкта нерухомості (кадастрова вартість) муніципальною владою на свій розсуд, і складає від 0,4 % до 1,1 % залежно від кадастрової вартості та розташування нерухомості. (див. «Витрати на щорічне утримання нерухомості в Іспанії«).