Факторы, которые стоит учесть при покупке зарубежной недвижимости для последующей сдачи в аренду
Одним из мотивов приобретения недвижимости за рубежом является дальнейшая сдача купленного объекта недвижимости в аренду. Задаваясь такой целью, стоит учитывать следующие факторы:
-
Состояние недвижимости
На рынках недвижимости стран мира представлена недвижимость, как в отличном состоянии, так и в неудовлетворительном. Например, нет ничего плохого в том, чтобы купить недвижимость в состоянии, требующем ремонта, но предварительно инвестор должен оценить временные и финансовые ресурсы, которые потребуются для восстановления недвижимости.
Для этого стоит пригласить специалиста, который проведет оценку состояния недвижимости и составит смету. Обязательно этот этап нужно пройти до заключения сделки, а не после! Инвестор должен понимать сколько, в случае необходимости, придется потратить дополнительно на возможный ремонт или улучшения условий проживания. А также, сколько по времени будет проходить реконструкция или ремонт, и соответственно, сколько времени жилье будет простаивать (без арендаторов). Важно понимать, что это также затраты инвестора, и нет ничего хуже для арендодателя, чем недвижимость, которая не приносит доходов!
-
Доходность
Покупая недвижимость, обязательно учитывайте доходность объекта, это поможет определить эффективность вложений в недвижимость.
Для определения чистой доходности необходимо суммировать стоимость покупки недвижимости, налоги и сборы при покупке недвижимости, расходы на ремонт, расходы на управление недвижимостью, другие расходы, связанные с недвижимостью. Далее годовую аренду разделить на полученную сумму и умножить на 100 %.
Для определения общей доходности, необходимо годовую арендную плату разделить на общие расходы на недвижимость и умножить на 100 %. К примеру, годовая арендная плата составляет 6 600 € (550 € * 12 месяцев). Общие расходы на недвижимость включают: стоимость покупки, налоги и сборы связанные с покупкой, капитальный ремонт (при необходимости).
В данном случае это будет: 100 000 € (стоимость покупки) + 14 000 € (налоги и сборы) + 10 000 € (расходы на ремонт) = 124 000 €. Учитывая все необходимые данные, общая доходность составит:
6 600 € / 124 000 € *100 % = 5,3 %
Для определения чистой доходности, от годовой арендной платы необходимо отнять еще и ежегодные расходы на содержание недвижимости (налоги, страховка, оплата услуг управляющей компании, оплата услуг сообщества жильцов, косметический ремонт (при необходимости), а далее все по выше указанной формуле.
Например, ежегодные расходы составляют 1 460 €, в таком случае, чистая доходность составит:
(6 600 € – 1 460 €) / 124 000 € *100 % = 4,15 %
-
Налоги на недвижимость (при покупке, оплата ежегодных налогов)
Обращайте внимание на налоги на недвижимость. В каждой стране они отличаются, более того в таких странах, как Испания они также отличаются и в регионах страны. Обязательно учитывайте эти показатели в расчете доходности, и подбирайте месторасположение объекта там, где будут наиболее удовлетворительные вашим финансовым целям показатели. В противном случае, даже при хорошей локации и состоянии объекта, эти расходы могут поглотить значительную часть дохода от сдачи в аренду недвижимости.
-
Страховые платежи
Кроме расходов на содержание недвижимости, оплата услуг страхования может сократить годовой доход. В первую очередь, нужно определиться с выбором страховой компании, со страховой суммой, перечнем страховых рисков и размером франшизы. Важно понимать стоит ли сократить расходы на страховку, но при страховом случае, частично разделить свою финансовую ответственность со страховой компанией.
Обратить внимание, имеет ли территория, на которой размещен объект недвижимости повышенные страховые коэффициенты в связи с ее уязвимостью к наводнениям, оползням, ураганам, землетрясениям и другим стихийным бедствиям. Если да, то возможно этот объект не стоит приобретать.
-
Расположение объекта недвижимости
Месторасположение недвижимости так же важно, как и сам объект недвижимости. Стоит выбирать локацию, убедившись, что потенциальные жильцы захотят там жить. Если речь идет о курортной недвижимости, то важно учесть такие факторы как: близость к морскому побережью, наличие хорошей курортной инфраструктуры (рестораны, бары, магазины и т.д.), транспортная инфраструктура, развлечения, возможные виды на море или другие важные достопримечательности. Все это может значительно увеличить аренду недвижимости. Покупка же дома по близости с учебным заведением может стать отличным способом выхода на рынок студенческого жилья.
-
Управление недвижимостью
Быть арендодателем, а тем более зарубежной недвижимости, может оказаться непростой задачей. Вовремя оплачивать счета, налоги, поддерживать коммуникацию с арендаторами, следить за состоянием недвижимости – это достаточно трудоемкий и затратный по времени процесс. В этом случае, следует рассмотреть решение нанять управляющую компанию, которая позаботится об обслуживании вашей недвижимости, а также поможет найти арендаторов. Как правило, стоимость услуг таких компаний стоит 10 – 15 % от арендной платы в зависимости от выбранного перечня услуг арендодателем, в какой стране приобретается объект недвижимости.
-
Непредвиденные расходы
В то время как основная цель покупки недвижимости для сдачи в аренду – это получение прибыли, важно учитывать возможные непредвиденные расходы. Поэтому стоит рассчитать максимально приближенную сумму, которая может понадобиться для замены ключевого оборудования и сантехники (водонагреватель, система кондиционирования). Можно на отдельном счету сформировать резервную сумму, которая и будет доступна в случае непредвиденных обстоятельств.
Смотрите также
Процедура покупки недвижимости в Турции
Инвестиционная привлекательность недвижимост...
